Il mutuo

L’offerta di mutui da parte degli Istituti di Credito è ormai notevole e c’è ne davvero per tutti i gusti; a tasso fisso, variabile, misto, variabile a rata costante, ecc…

Ma per poter valutare e scegliere un mutuo è opportuno conoscere le variabili più importanti che caratterizzano il nostro finanziamento:

• IL TASSO
  È generalmente l’elemento principale nella valutazione di un mutuo.
  Importantissima è la distinzione fra tasso d’ingresso e tasso a regime; il primo, più basso, è quello applicato dall’istituto di Credito solo per il primo periodo di mutuo (spesso utilizzato per attirare i clienti); il secondo, più alto, è quello effettivo applicato dall’istituto di Credito per il resto della durata del mutuo.
  Altra importante distinzione è tra mutuo a tasso fisso e a tasso indicizzato (tasso variabile).
  Il primo è generalmente più alto ma rimane costante per tutto il periodo del finanziamento; il secondo è generalmente più basso ma comporta il rischio che possa sì diminuire, ma anche aumentare.
  I più importanti parametri di indicizzazione sono l’Euribor, il Libor, il Tus, il Prime Rate Abi aumentati dello spraed applicato dell’Istituto di Credito; poiché i parametri sono tutti uguali per gli Istituti di Credito, è lo “spread” applicato da mettere a confronto.
• LE SPESE ACCESSORIE
  È sempre opportuno esaminare con attenzione e comparare le tasse sul mutuo, le spese di perizia e di istruttoria, le assicurazioni con le quali la banca si garantisce contro il rischio di incendio dell’immobile o morte del mutuatario.
• LA PENALE DI ESTINZIONE ANTICIPATA Spesso le banche richiedono una percentuale rilevante del capitale residuo per accettare che il mutuatario si liberi in anticipo del debito.
  Vi fanno eccezione i mutui esentati per legge dall’applicazione della commissione di anticipata estinzione (Decreto Legge n° 7 del 31 gennaio 2007 cosiddetto Decreto Bersani convertito nella Legge n° 40 del 2 aprile 2007).
  Ciò può rendere assai gravoso vendere la casa prima di quanto programmato, in particolare nel caso di mutui agevolati o stipulati in base a convenzioni particolari, che non consentono il trasferimento del mutuo al nuovo acquirente.
• I TEMPI DI ISTRUTTORIA
  Avendo preso degli impegni sulle scadenze in una compravendita, magari anche con delle penali, è importante conoscere in modo preciso i tempi di istruttoria per la concessione del mutuo.
• IL TASSO DI MORA PER RITARDATO PAGAMENTO
  Anche se chi chiede un mutuo non pensa di venire a trovarsi nelle condizioni di non poter pagare puntualmente le rate, è necessario valutare attentamente anche questa eventualità per evitare che circostanze sfavorevoli e impreviste producano effetti a catena.
• LE MODALITA’ DI EROGAZIONE
  Alcune banche trattengono la somma mutuata sino a quando il notaio iscrive l’ipoteca a proprio favore nell’apposito ufficio. Questo comporta nel caso di una compravendita immobiliare, che il venditore dovrà di conseguenza attendere alcuni giorni per essere pagato; se quest’ultimo dovesse accettare di vendere prima di incassare tutto il prezzo, dovrà essere opportunamente garantito.
  Alcune banche, per ovviare a questo problema mettono subito a disposizione la somma mutuata a titolo di prefinanziamento, nel qual caso è opportuno verificare quali siano gli interessi che la banca richiede. Bisogna quindi informarsi presso la banca e presso il notaio sui tempi di effettiva disponibilità del denaro.
• L’IMPORTO DELL’IPOTECA
  L’ipoteca è la garanzia che consente alla banca di recuperare forzatamente il proprio credito quando il debitore non paga. Al debito principale (capitale) debbono essere aggiunti gli interessi stabiliti per il mutuo, quelli per il ritardo, le spese della procedura per la vendita all’asta della casa.
  Per questa ragione l’ipoteca viene iscritta per un importo molto superiore a quello del mutuo.
  È utile sapere che una delle variabili che contribuiscono alla formazione della parcella del notaio è proprio il valore dell’ipoteca.
• LE MODALITA’ DI ESTINZIONE DELL’IPOTECA
  Con il pagamento dell’ultima rata Il mutuo si estingue. L’ipoteca che lo garantisce, invece, rimane in vita sino a quando non siano trascorsi vent’anni dalla sua costituzione: in pratica da quando il mutuo è stato concesso.
  Per i mutui di durata inferiore ai vent’anni, perciò, vi è un periodo di tempo in cui l’ipoteca esiste anche se non ha più alcuna utilità.
  In questi casi non conviene chiedere alla banca di cancellare l’ipoteca salvo che si debba vendere la casa.
  È bene ricordare che la cancellazione di un’ipoteca richiede sempre alcuni mesi e che il suo costo non è trascurabile.
• LE GARANZIE SUPPLEMENTARI RICHIESTE DALLA BANCA
  Quando una banca concede un mutuo non deve valutare solamente il valore della casa offerta in garanzia, ma anche la cosiddetta “capacità di rimborso” del debitore. Ossia la banca si “preoccupa” che il debitore, in funzione del proprio reddito e delle ordinarie spese quotidiane, riesca a pagare le rate del mutuo (generalmente il valore della rata concessa è pari ad un terzo del proprio reddito).
  Per questa ragione, talvolta, viene richiesta la fideiussione da parte di un terzo (ad esempio da parte di un genitore per il figlio). Questa prassi bancaria è corretta purché siano determinati i limiti di importo e la durata della fideiussione.
  Qualora si decida di contrarre un mutuo ipotecario finalizzato all’acquisto dell’abitazione principale, è utile sapere che per si avrà un risparmio fiscale.

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